Kapora Vermeden Önce Dikkat! Emlak Dolandırıcılığından Korunmanın 12 Altın Kuralı
senarama Editör Ekibi · · güncellendi 07.10.2026 · 5 dk okuma
Görmeden para isteyenler, sahte ev sahipleri, başkasının IBAN’ı ve “bugün ödemezseniz kaçar” baskısı: kapora ve depozito göndermeden önce mutlaka okuyun.
⚠️ Altın kural: Evi görmeden, mülk sahibini doğrulamadan ve yazılı bir belge imzalamadan kimseye tek kuruş kapora, depozito ya da “ön ödeme” göndermeyin. Bu üçünden biri eksikse cevap her zaman hayırdır.
Emlak, büyük tutarların el değiştirdiği ve kararların hızlı verildiği bir alan olduğu için dolandırıcıların da hedefindedir. Dolandırıcılar neredeyse her zaman aynı iki şeye güvenir: acele ettirmek ve “çok uygun” bir fırsatla gözünüzü boyamak. Aşağıdaki kurallar, emlakta karşılaşılan en yaygın tuzakları ve bunlardan nasıl korunacağınızı anlatıyor. Okuması 6 dakika sürer; size yüz binlerce lira kazandırabilir.
1. Görmediğiniz eve asla para göndermeyin
Evi bizzat ya da güvendiğiniz biri aracılığıyla görmeden hiçbir ödeme yapmayın. Video görüşme, fotoğraf ya da “konum atıyorum” evi gördüğünüz anlamına gelmez; başkasının evinin fotoğrafları çok kolay kopyalanır.
En bilinen senaryo: “Yurt dışındayım / başka şehirdeyim, anahtarı kargoyla göndereceğim, önce kaporayı yatırın.” Bu cümleyi duyduğunuz anda görüşmeyi bitirin.
2. “Bugün ödemezseniz kaçar” baskısına kanmayın
“Üç kişi daha bakıyor”, “sahibi yarın başkasına verecek”, “bu fiyata bir saat tutabilirim” gibi cümleler, düşünmenizi ve araştırmanızı engellemek içindir. Gerçek bir ev sahibi ya da yetkili bir danışman, belge kontrolü için size makul bir süre tanır.
3. Piyasanın çok altındaki fiyatlara şüpheyle yaklaşın
Aynı bölgede, benzer büyüklükteki evlerden belirgin şekilde ucuz bir ilan çoğu zaman sizi acele ettirmek için kurulmuş bir yemdir. Fiyatı karşılaştırmak için aynı mahalledeki 4–5 benzer ilana bakın; aradaki fark çok büyükse sebebini mutlaka sorun.
4. Mülk sahibini kimliğiyle doğrulayın
Kapora ya da kira ödeyeceğiniz kişinin tapudaki malik olduğundan emin olun:
- Malikten tapu belgesini ve kimliğini görmek isteyin; ad-soyad birebir aynı olmalı.
- Daha güvenlisi: malikten e-Devlet’ten alınmış barkodlu tapu kaydı isteyin ve e-Devlet’teki Barkodlu Belge Doğrulama hizmetinden belgenin gerçek olup olmadığını kontrol edin.
- Karşınızdaki kişi malik değilse (kiracı, akraba, “yöneticisiyim” diyen biri) noter onaylı vekâletname isteyin. “Sözlü yetki verdi” geçerli değildir.
5. Ödemeyi yalnızca malik adına kayıtlı hesaba yapın
Kapora, depozito, kira ve satış bedeli yalnızca tapudaki malikin ya da yetki belgeli emlak ofisinin kurumsal banka hesabına gönderilmelidir.
Kırmızı bayrak: IBAN’daki isim malikin adıyla aynı değilse (“eşimin hesabı”, “annemin hesabı”, “şirket ortağımın hesabı”) ödeme yapmayın. Dolandırıcılar parayı çoğu zaman kiralık hesaplar üzerinden çeker.
Ödemeyi nakit değil banka havalesiyle yapın ve açıklamaya ne için ödediğinizi yazın (örnek: “Nilüfer Beşevler Mah. ... Sok. No:5 D:3 – Kasım 2026 kira kaporası”). Banka kaydı, ileride bir anlaşmazlıkta en güçlü delilinizdir.
6. Kaporayı mutlaka yazılı bir belgeye bağlayın
Kapora verecekseniz iki tarafın imzaladığı kısa bir belge (kapora sözleşmesi / makbuz) düzenleyin. Belgede en az şunlar yazmalı:
- Tarafların adı, soyadı, T.C. kimlik numarası ve imzası
- Taşınmazın açık adresi ve tapu bilgileri (il, ilçe, ada, parsel, bağımsız bölüm)
- Kapora tutarı, toplam kira / satış bedeli ve kaporanın bu bedelden düşüleceği
- Sözleşmenin en geç hangi tarihte imzalanacağı
- Hangi durumda kaporanın iade edileceği ve verilen paranın türü (aşağıdaki tabloya bakın)
| Kapora türü | Ne anlama gelir? |
|---|---|
| Bağlanma (pey) akçesi | Anlaşmanın yapıldığını gösterir; aksi kararlaştırılmadıkça toplam bedelden düşülür. |
| Cayma akçesi | Sözleşmede açıkça yazılırsa: parayı veren vazgeçerse parayı kaybeder, parayı alan vazgeçerse genellikle iki katını iade eder. |
Belgede tür yazmıyorsa anlaşmazlık çıkar. Tutarı yüksek işlerde imzalamadan önce bir avukata göstermek en doğrusudur.
7. Satın alırken: tapu devri dışında “garanti” yoktur
- Mülkiyet yalnızca Tapu Müdürlüğü’nde yapılan resmi devirle geçer. Noterde ya da elden imzalanan “satış sözleşmesi” tek başına sizi malik yapmaz.
- Satış bedelini, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Güvenli Ödeme Sistemi gibi, para ancak tapu devri gerçekleşince satıcıya geçen yöntemlerle ödemeyi tercih edin.
- Tapuda ipotek, haciz, şerh olup olmadığını öğrenin; yapının iskânı (yapı kullanma izni) olup olmadığını belediyeden sorun.
- Arsa ve tarla alırken belediyenin e-imar sistemi ve TKGM’nin parsel sorgulama hizmetiyle konumu ve imar durumunu kontrol edin. “Hisseli tarla, yakında imara açılacak” vaadiyle yapılan satışlar en çok mağdur eden yöntemlerden biridir.
8. Emlak danışmanının yetki belgesini sorun
Türkiye’de taşınmaz alım-satım ve kiralamasına aracılık eden işletmelerin Ticaret Bakanlığı’ndan alınmış yetki belgesi olması zorunludur. Danışmana bağlı olduğu ofisi ve yetki belgesi numarasını sorun; ofise bizzat gidin. Yetki belgesi olmayan “aracı”lara para göndermeyin.
9. Kimlik fotoğrafı, kart bilgisi ve SMS kodu paylaşmayın
Hiçbir gerçek ev sahibi ya da danışman sizden şunları istemez:
- Telefonunuza gelen SMS doğrulama kodu (“ilanı onaylamak için gelen kodu söyler misiniz?”) — bu, hesabınızın ya da bankanızın ele geçirilmesi demektir.
- Kimliğinizin ön ve arka yüzünün fotoğrafı (“rezervasyon için gerekli”) — adınıza hat, kredi ya da hesap açılabilir.
- Kart numarası, son kullanma tarihi, CVV veya internet bankacılığı şifresi.
10. Site dışına, bilinmeyen bağlantılara çekilmeyin
Tanımadığınız biri sizi hemen başka bir uygulamaya, “kargo takip” ya da “güvenli ödeme” bağlantısına yönlendiriyorsa durun. Sahte ödeme sayfaları gerçeğinin birebir kopyası gibi görünür. senarama mesajlarına bu yüzden bağlantı eklenemez; bir ilanı göstermek isteyen kişi yalnızca ilan numarasını yazabilir.
11. Kira sözleşmesini evi teslim alırken imzalayın
Depozito ve ilk kirayı, yazılı kira sözleşmesi imzalanırken ve anahtar size teslim edilirken ödeyin. Teslim sırasında evin durumunu tarihli fotoğraflarla kayda geçirin; sayaçların son değerlerini not alın. Ayrıntılar için kira sözleşmesi rehberimize bakın.
12. Şüphelendiğiniz mesajı bildirin
senarama’da size gelen her mesajın yanında ⚑ Bildir düğmesi vardır. Kapora, ön ödeme, kimlik fotoğrafı ya da SMS kodu isteyen mesajları bildirdiğinizde ekibimiz inceler; gerekirse hesabı ve IP adresini engeller. Bildirmek, sizden sonra gelecek kişileri de korur.
Ödeme yapmadan önce son kontrol listesi
- ☐ Evi kendim (ya da güvendiğim biri) yerinde gördüm.
- ☐ Karşımdaki kişinin tapudaki malik olduğunu ya da noter vekâleti olduğunu belgeyle doğruladım.
- ☐ Ödeme yapacağım IBAN’daki isim, malikin adıyla aynı.
- ☐ Kaporanın tutarı, türü ve iade şartı yazılı belgede var ve iki taraf imzaladı.
- ☐ Fiyat, bölgedeki benzer evlerle uyumlu.
- ☐ Kimse beni dakikalar içinde karar vermeye zorlamıyor.
- ☐ Kimseyle kimlik fotoğrafı, kart bilgisi ya da SMS kodu paylaşmadım.
Bir tanesi bile işaretsizse ödeme yapmayın.
Dolandırıldığımı düşünüyorum, ne yapmalıyım?
- Hemen bankanızı arayın. Gönderdiğiniz havale / EFT için itiraz başlatın; ne kadar erken ararsanız paranın karşı hesapta durdurulma ihtimali o kadar artar.
- Tüm yazışmaların, dekontların, ilan ve profil sayfalarının ekran görüntülerini alın; hiçbir şeyi silmeyin.
- 155 Polis İmdat’ı arayın ya da en yakın karakola veya Cumhuriyet Başsavcılığı’na giderek suç duyurusunda bulunun.
- Kişiyle site üzerinden yazıştıysanız mesajı ⚑ Bildir ile işaretleyin ve bize yazın; kayıtları yetkili makamlarla paylaşabilmek için saklarız.
Unutmayın: Dürüst bir ev sahibi ya da danışman, sizin dikkatli davranmanızdan rahatsız olmaz. Belge göstermekten, evi gezdirmekten ya da yazılı sözleşme yapmaktan kaçan biriyle işlem yapmayın.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat değişebilir; yüksek tutarlı işlemlerde ve anlaşmazlıklarda bir avukata danışın.
Ücretsiz · Telefonunuz gizli kalır · 30 saniye
Yorumlar
İlk yorumu siz yazın.