Ev Satın Alırken Tapu, İskân ve Belge Kontrolü Rehberi

senarama Editör Ekibi · 06.10.2026 · 2 dk okuma

Tapu kaydı, takyidat, iskân, kat mülkiyeti ve DASK: satın almadan önce kontrol etmeniz gereken belgeler adım adım.

Ev satın almak çoğu insanın hayatındaki en büyük harcamadır. Fiyat, konum ve evin durumu kadar belgelerin de eksiksiz olması gerekir; aksi halde krediye uygun olmayan, üzerinde haciz bulunan ya da imar sorunu olan bir eve para ödeme riskiyle karşılaşabilirsiniz. Bu rehberde, kapora vermeden önce kontrol etmeniz gereken başlıca belgeleri sıraladık.

1. Tapu kaydı ve malik bilgisi

Satıcıdan tapu belgesinin bir örneğini isteyin ve ada, parsel, bağımsız bölüm numarası ile malik adının satıcının kimliğiyle uyuştuğunu kontrol edin. Tapuda birden fazla malik varsa satış için hepsinin onayı (ya da vekâletname) gerekir. Parselin konumunu Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün parsel sorgulama uygulamasından da görebilirsiniz.

2. Takyidat: ipotek, haciz, şerh var mı?

Tapu kaydındaki kısıtlamalara "takyidat" denir. İpotek, haciz, intifa hakkı, kira şerhi ya da satış vaadi şerhi gibi kayıtlar evin devrini zorlaştırabilir veya devirden sonra size sorun çıkarabilir. Güncel takyidat bilgisini satıcının e-Devlet üzerinden alacağı tapu kayıt belgesiyle ya da Tapu Müdürlüğü aracılığıyla öğrenebilirsiniz. İpotekli bir ev alınabilir; ancak ipoteğin satış sırasında nasıl kapatılacağı yazılı olarak netleştirilmelidir.

3. Kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı?

Tapuda "kat mülkiyeti" yazıyorsa bina yapı kullanma izni (iskân) almış demektir. "Kat irtifakı" ise binanın projesine göre arsa payı üzerinden kurulmuş bir haktır; iskân alındığında kat mülkiyetine geçilir. Kat irtifaklı bir ev için iskân durumunu mutlaka sorun; bazı bankalar iskânsız konuta kredi kullandırmayabilir.

4. İskân (yapı kullanma izin belgesi)

İskân, binanın onaylı projesine uygun yapıldığını ve oturuma uygun olduğunu gösterir. Belediyenin imar müdürlüğünden ya da satıcıdan belgenin bir örneğini isteyin. İskânsız yapılarda elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinde ve kredi işlemlerinde güçlük yaşanabilir.

5. Onaylı proje ve kaçak kat/eklenti

Evin gerçek metrekaresi, balkonun kapatılıp kapatılmadığı veya çatı katı gibi eklentilerin projede olup olmadığı önemlidir. Projeye aykırı yapılar ileride yıkım ya da para cezası riskine yol açabilir.

6. DASK (zorunlu deprem sigortası)

Zorunlu deprem sigortası, tapu devri sırasında aranan belgelerdendir. Mevcut poliçenin süresini kontrol edin; devirle birlikte yeni malik adına poliçe düzenlenir.

7. Emlak vergisi ve aidat borcu

Satıcıdan belediyeye emlak vergisi borcu olmadığını gösteren yazıyı ve site yönetiminden aidat borcu bulunmadığına dair belgeyi isteyin. Bu belgeler hem sürprizleri önler hem de tapu işlemlerini hızlandırır.

8. Ekspertiz ve değer tespiti

Konut kredisi kullanıyorsanız banka ekspertiz raporu hazırlatır. Peşin alımda da bağımsız bir ekspertiz yaptırmak, ödediğiniz fiyatın piyasa değerine uygun olup olmadığını görmenizi sağlar.

9. Tapu devri nasıl yapılır?

Taşınmazın mülkiyeti yalnızca Tapu Müdürlüğü'nde yapılan resmî işlemle geçer. Başvuru ve randevu Web Tapu üzerinden alınabilir; tapu harcı ve döner sermaye bedelinin güncel tutarını da aynı sistemden hesaplayabilirsiniz. Satış bedelini mümkünse banka üzerinden ve tapu işlemiyle eş zamanlı ödeyin; tapudaki satış bedelinin gerçek bedel olarak yazılması ileride vergi ve hukuki sorunların önüne geçer.

Kontrol listesi

• Tapu örneği ve malik bilgisi kimlikle uyuşuyor mu?
• Güncel takyidat (ipotek, haciz, şerh) sorgulandı mı?
• Kat mülkiyeti var mı, yoksa iskân durumu nedir?
• Proje ile ev uyumlu mu, eklenti var mı?
• DASK poliçesi geçerli mi?
• Emlak vergisi ve aidat borcu yok mu?
• Ekspertiz yaptırıldı mı?

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Önemli kararlarda bir avukata ya da yetkili emlak danışmanına başvurun.