Kira Sözleşmesinde Nelere Dikkat Edilmeli? Depozito, Artış ve Tahliye

senarama Editör Ekibi · 06.10.2026 · güncellendi 07.10.2026 · 2 dk okuma

Kiracı ve ev sahibinin bilmesi gereken temel kurallar: güvence bedeli sınırı, yıllık kira artışı, tahliye taahhüdü ve demirbaş listesi.

Kira sözleşmesi, kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkinin temelidir. İyi hazırlanmış bir sözleşme anlaşmazlık çıkmasını önler; çıksa bile tarafların haklarını korur. Konut kiraları Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile düzenlenir. Aşağıda sözleşmede mutlaka yer alması gereken başlıkları ve sık yapılan hataları bulabilirsiniz.

Sözleşme yazılı olmalı mı?

Kanun kira sözleşmesi için yazılı şekil şartı aramaz; sözlü anlaşma da geçerlidir. Ancak kira bedeli, artış oranı, depozito ve teslim tarihini ispat edebilmek için sözleşmenin yazılı yapılması ve her iki tarafın imzasını taşıması kesinlikle önerilir.

Sözleşmede bulunması gerekenler

• Tarafların ad-soyad, T.C. kimlik numarası ve iletişim bilgileri
• Kiralanan yerin açık adresi ve nitelikleri (oda sayısı, eşyalı/eşyasız)
• Aylık kira bedeli, ödeme günü ve ödemenin yapılacağı banka hesabı
• Kira başlangıç tarihi ve süresi
• Güvence bedeli (depozito) tutarı ve iade koşulları
• Aidat, ortak gider ve faturaların kime ait olduğu
• Demirbaş listesi ve evin teslim anındaki durumu
• Evcil hayvan, alt kiralama ve tadilat gibi özel şartlar

Depozito (güvence bedeli)

TBK'ya göre konut kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilen güvence, kanuna göre kiracı adına vadeli bir tasarruf hesabına yatırılabilir ve iki tarafın onayı olmadan çekilemez. Uygulamada çoğu zaman elden ya da ev sahibinin hesabına ödense de tutarın sözleşmede açıkça yazılması ve ödemenin belgelenmesi önemlidir.

Yıllık kira artışı

Konut kiralarında yenilenen kira yılındaki artış, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasındaki değişim oranını geçemez. Bu oran TÜİK tarafından her ay açıklanır. Sözleşmede bunun üzerinde bir oran yazılsa bile aşan kısım geçerli olmaz. Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde yeni kira bedeli, hakkaniyete göre mahkemece belirlenebilir.

Tahliye taahhüdü

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak kabul ettiği belgedir. Geçerli olabilmesi için yazılı olması ve kiralananın tesliminden sonra verilmesi gerekir. Sözleşmeyle aynı gün, teslimden önce imzalatılan taahhütler geçersiz sayılabilir.

Bakım ve onarım

Ev sahibi kiralananı kullanıma elverişli halde teslim etmek ve bu halde tutmakla yükümlüdür; kombi arızası, çatı akıntısı gibi esaslı onarımlar genellikle ev sahibine aittir. Kiracı ise olağan kullanımdan doğan küçük bakım ve temizlik giderlerini karşılar ve evi özenle kullanmakla yükümlüdür.

Teslim ve iade

Taşınırken ve evden çıkarken birlikte bir tur atın; sayaçların son değerlerini, eşyaların ve duvarların durumunu tarihli fotoğraflarla kayda geçirin. Olağan kullanımdan doğan yıpranmalar depozitodan kesilemez.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Mevzuat değişebilir; güncel durum ve özel durumlar için bir avukata danışın.